ما حكم القروض العقارية بصيغة الإيجار المنتهي بالتمليك الفردي للزبون؟

[د. مختار بن طيب قوادري]

هل القروض العقارية التي تقدمها بنوك إسلامية؛ كبنك البركة في الجزائر، بصيغة الإيجار المنتهي بالتمليك الفردي لمدة 20 سنة -مثلاً- لاقتناء مسكن فردي هي قروض مشروعة حسب قواعد وأحكام الشريعة الإسلامية والإقتصاد الإسلامي؟

حيث يمكن أن يقدم البنك القرض ليغطي قيمة كبيرة من قيمة عقد السكن الفردي (مبلغ محدد حسب اتفاقه مع البائع)، بناء على دخل الزبون.
و يشترط على الزبون تسديده خلال مدة 20 سنة مثلا، ويبرم عقد الشراء باسم المقترض (تجنبا لرسوم مزدوجة في حالة الشراء والبيع حسب قواعد البنك المركزي يتماشى مع فلسفة المصارف الكلاسيكية)، ويحتفظ به باعتباره رهناً لدى البنك إلى حين السداد الكلي بعد انتهاء المدة المحددة أو التسديد المسبق المسموح به بعد 05 سنوات من بداية القرض، بعد دراسته من طرف لجنة خاصة.
بعدئذ، يمكن للمستأجر الزبون أن يحوز عقد الملكية لمسكنه الفردي.

فالإيجار هو عبارة عن أقساط يسددها الزبون ليتملك المسكن ويتسلم عقده. والربح الذي يحصل عليه البنك الضامن لتبعات الهلاك في حالة الكوارث ونحوها يكاد يساوي مبلغ القرض أو حوالي أكثر من 90 بالمائة منه.
فهل هو عبارة عن وسيلة مشروعة؛ لاجتناب القرض الربوي، وهو في حقيقته بيع ولو سمي إيجاراً؛ إعمالا لقاعدة العبرة في العقود المقاصد والمعاني لا للألفاظ والمباني. وبالتالي، يعتبر في حكم بيع التقسيط لمن قال به؟ أم أنه تحايل على الربا فيجب أن تسد ذريعته؟
وهل يصح عموما لو قلنا بالجواز؟ أم أن له شروطا على رأسها الضرورة؟ وإن كان كذلك، فما ضوابط هذه الضرورة؟ وهل يحتاج صاحبها لفتوى خاصة؟ أم يكفي في ذلك معرفة الحكم العام؟ ...

 

[أم طارق]

رد: ما حكم القروض العقارية بصيغة الإيجار المنتهي بالتمليك الفردي للزبون؟

بارك الله فيكم:

لعل هذه المواضيع تساعدكم
1- مدارسة لحكم الإيجار المنتهي بالتمليك وتلخيص الأقوال مقارنة بالواقع الفعلي للعقود


الموضوع الأصلي: http://www.feqhweb.com/vb/t606#ixzz2zhTTeEKH

2- خاص بموقعنا: الإيجار المنتهي بالتمليك المزايا والمساوئ الشرعية" لـ أ.د. رفيق المصري

الموضوع الأصلي: http://www.feqhweb.com/vb/t616#ixzz2zhTZ7RrZ

3- الإيجار المنتهي بالتمليك ..نظرة في أبحاث المعاصرين بين التحريم والإباحة

​

الموضوع الأصلي: http://www.feqhweb.com/vb/t581#ixzz2zhTf1ZJY
​

​

​

 

[د. مختار بن طيب قوادري]

رد: ما حكم القروض العقارية بصيغة الإيجار المنتهي بالتمليك الفردي للزبون؟


هو في حقيقته عقد بيع يخرج على أنه بيع بالتقسيط أو وعد بالبيع على رأي المالكية الذين يعدون الوعد عقدا إذا ترتب عليه عمل، وإن أخذ صورة الإجارة.
يبقى الإشكال في حكمه الشرعي دون تملك البنك للعقار ثم بيعه للزبون، وإنما يكتفي البنك بكتابة العقد باسم الزبون؛ الذي يكلف بدفع مصاريف التسجيل العقاري، كما يكلف خصوصا بالقيام بعقد التأمين على الحياة وهو غير مشروع في الشريعة، وما على البنك إلا حجز عقد الملكية كرهن حيازي وليس رهنا رسميا حتى، مقابل منح القرض، ولو أراد المقترض أن يرد الدين أو ما بقي منه مسبقا، فلا يسمح له إلا بعد مرور خمس سنوات، وفي هذا بعض الإجحاف في حق الزبون.
كما أنه في حكم عقود الإذعان حيث يحتكر البنك الإسلامي الشروط ولا يتركها للمفاوضة والمساومة، والربح الذي يحصل عليه البنك يضاهي مبلغ القرض.
والربح مضمون من طرف شركة التأمين، وهذا على خلاف قاعدة الغنم بالغرم، فهل يجوز هذا ؟؟؟!!!

 

[د. مختار بن طيب قوادري]

رد: ما حكم القروض العقارية بصيغة الإيجار المنتهي بالتمليك الفردي للزبون؟

يمكن أن يؤجر مالك العين أيا كان نوعها عقارا أو آلية من الآليات كالطائرة والباخرة أو معدة من المعدات الثقيلة أو غير ذلك لعدة سنوات بأجرة سنوية محددة وموزعة بأقساط تدفع في مواعيد محددة ويشترط الطرفان في عقد الإجارة أن المالك ‏(((‏ المؤجر )))‏ يلتزم بأن يبيع العين المأجورة للمستأجر في نهاية مدة الإجارة بثمن يحددانه في العقد إذا وفي المستأجر بأقساط بدل الإيجار في مواعيدها وسائر التزاماته التي يوجبها عليه عقد الإجارة فترى الهيئة أن هذا الشرط مقبول ويعتبر صحيحا ملزما ويفي بالغرض المقصود استنادا على ما أثر لدى بعض فقهاء السلف وما نص عليه المذهب ‏ ‏الحنبلي ‏ ‏وفي هذه الحال يجب أن يكون عقد الإجارة ‏(((‏ والبيع )))‏ المشروط في المستقبل مقصودا بهما حقيقة معناهما وآثارهما وعلى الخصوص يلتزم المالك ‏(((‏ المؤجر )))‏ خلال الإيجار بتحمل تبعات الملك كتبعة هلاك العين أو نفقات التأمين عليها ونفقات الصيانة الواجبة شرعا على المالك على أن الهيئة الشرعية لا ترى مانعا شرعيا من اشتراط جعل تكاليف الصيانة العادية التي يحتاج إليها المأجور عادة نتيجة للاستعمال الطبيعي على عاتق المستأجر لأن هذا شيء معروف في العادة نوعا وقدرا مما ينفي الجهالة والغرر الفاحشين بخلاف إصلاح كل ما يطرأ على المأجور من غير الاستعمال الطبيعي فإن هذا لا يجوز اشتراطه على المستأجر بل هو من مسئولية المالك ‏(((‏ المؤجر )))‏ ‏
والله أعلم .

يبدو أن العقد المشار إليه أعلاه في مداخلتي لا يتضمن الشـرط الوارد في اقتباس الدكتور أبي فـراس بالخط الأحمـر؛ من تحمل تبعات هلاك العين ونفقات التأمين عليها ونفقات الصيانة غير الناتجة عن الاستعمال الطبيعي، وعليه يحكم ببطلانـــه على هذا النحـو.